銅鑼灣昔日繁華商圈現成死城，曾經高達190萬月租的商舖大幅降價至60萬，反映香港商舖租金與估值的劇烈變化。業主因銀行貸款估值機制不願減租，導致大量空置店舖。租客與業主生活在不同經濟現實中，租金高企壓垮小店，形成資本綁架下的市場困局。
近期香港銅鑼灣及旺角的街頭景象令人感到陌生。曾經人潮擁擠、寸土寸金的核心商業區，如今卻出現大量空置店舖，遊客稀少，彷彿變成了死城。這種變化的背後，反映了香港地產界一場深刻的估值遊戲與租金困境。
銅鑼灣曾是全球租金最昂貴的地段之一，一個商舖的月租高達190萬港元。這意味著店主每天開門營業，尚未計算其他成本，便需先支付超過六萬元的租金。這樣的高租金曾讓業主自信滿滿，堅持不肯減租。
然而，該商舖空置了半年無人問津，業主最終不得不面對現實，將租金從190萬大幅削減至60萬，跌幅高達七成。這不僅是一次普通的減價促銷，而是香港地產神話破滅的象徵。曾經高昂的租金成為扼殺無數小店的死神，業主手握租約卻無法吸引租客，市場已被他們自己玩死。
許多街坊不禁疑問，為何業主寧願讓店舖空置數年，一分租金也不收，也不願意稍微降低租金？表面上看，有租收總比沒有好，但香港地產界的黑暗邏輯卻讓業主陷入兩難。
香港商舖的價值並非單純由物業本身決定，而是根據租金回報率計算。舉例來說，一個月租10萬港元的商舖，銀行可能會估值為6000萬港元。業主常以此估值向銀行借貸或進行投資炒賣。
若業主減租，將月租從10萬降至5萬，表面上少收幾萬，但銀行眼中該物業價值即刻腰斬至3000萬。若估值跌破銀行設定的安全線，銀行會啟動追收貸款（Call Loan）程序，要求業主立即補足現金缺口，否則將收回物業拍賣。
因此，許多業主寧願讓店舖空置，也不願降低租金，因為他們賭的是整個身家的價值。這種資本綁架的結果，是死場（空置店舖）越來越多。
另一個原因是業主與租客的生活狀況完全不同。業主關注的是資產增值，而租客則關心每日營業額是否足以支付高昂租金。
過去，租金約佔營業額的兩三成，租客仍能盈利。但現今食材成本和人工費用大幅上升，若租金仍維持十年前的高位，等於要求租客免費為業主工作。
佐敦一間經營14年的意大利餐廳Jack's Terraza，月租高達30萬港元。店主計算，每月需售出約2000個150港元的Pizza才能勉強支付租金，尚未計算人工和水電等其他成本。
租約期滿時，店主好聲好氣地向業主申請減租兩成，甚至表示願意隨時搬走，只求能有生路繼續經營。業主的回覆卻令人心寒：租金只減了3000港元，從30萬降至29萬7千，減幅不到1%。
這種微不足道的減租，對店主而言不過是高高在上的施捨，甚至帶有侮辱意味。店主感到心灰意冷，最終選擇結業。業主以為自己守住了租金價值，卻親手殺死了一隻生金蛋，未來想找長期穩定的租客幾乎不可能。
香港商舖的價值高度依賴租金回報率，銀行貸款估值機制使業主不敢輕易減租，導致大量空置店舖。業主與租客的經濟現實脫節，租金高企壓垮小店，形成惡性循環。
這種資本綁架的市場困局，讓曾經繁華的銅鑼灣變成死城，也讓許多小店無法生存。未來，除非業主願意調整心態，與租客共渡難關，否則香港商舖市場的困境將難以改善。
銅鑼灣商舖租金暴跌的案例，揭示了香港地產界估值遊戲的殘酷現實。銀行貸款估值機制與業主堅持高租金的矛盾，成為空置店舖增加的根本原因。租客與業主生活在不同經濟時空，租金高企壓垮小店，市場亟需理性調整與共識。
